土地・不動産相続
土地・不動産の相続について
一生に何度も経験することがない相続において、一般的に多くの人に関わってくるのが、家・土地・マンションなど不動産の相続です。
相続が発生すると、必ず相続登記を行う必要がありますが、相続登記の手続きはとても煩雑で専門的な知識を要するためご自身での手続き対処は非常に難しく、専門家の助けを借りる場合がほとんどです。
また、不動産は現金など他の資産に比べて分割や譲渡が難しいこともあり、相続や相続した後の扱いが難しい資産でもあります。
相続する不動産が、一般住宅（戸建て）であっても、マンション・アパートであっても、準備すべき必要書類や手続きの流れは、基本的には同じになります。
ここでは、不動産・土地の相続における一連の流れや必要書類などの概要を、ポイントや注意事項をおさえながらまとめてみます。
不動産相続の流れ
①不動産を相続したら、まずは名義変更を行う
被相続人が所有していた不動産の登録名義を変える為に、まずは相続人全員で話し合いを行い、誰の名義にするかを決める必要があります。
この、被相続人の名義となっている不動産を、相続人の名義に変更する手続きのことを相続登記といいます。
また、相続全体の中での流れをみると、
- 相続が発生
- 被相続人の財産状況を把握する
- 相続人同士で遺産分割協議を行う
- 遺産分割協議書を作成
- 相続登記手続き
という流れで、一般的には相続の終盤でこの相続登記を行うことがほとんどです。
②相続登記に必要となる必要書類を準備する
・対象不動産の登記事項証明書（登記簿謄本）～市区町村役場で取得するもの～
・被相続人の住民票の除票（本籍の記載があるもの）
・被相続人の戸籍謄本（出生から死亡時まで）
・相続人全員分の現在の戸籍謄本
・不動産を取得する相続人の住民票
・不動産の固定資産評価証明書
・印鑑証明書（相続人全員）
・遺産分割協議書
・除籍謄本（被相続人）
相続登記を行うには以上の書類が必要となります。
※遺言書の内容通りに相続登記を行う場合には、遺産分割協議書と相続人全員の印鑑証明書は必要ございません
※印鑑証明書以外は、司法書士に取得代行を依頼することが可能です
上記の必要書類を揃え、法務局に登記申請書と合わせて提出した後、おおよそ１〜2週間程度で登記完了となり、新しい土地の権利証が発行されます。
相続登記を行わないと？
相続登記を行うこと自体は義務も罰則もなく、登記申請には期限もございません。
しかし、相続登記を行わないと、後々のことを考慮すると様々なリスクやデメリットが存在します。
・不動産を売却したり、不動産を担保にした借り入れが出来ない
・他の相続人に勝手に不動産を処分される恐れがある
・処分された後では相続登記ができない
・時間を空けると登記の費用が高くなる
・相続人の一人が死亡した場合、相続登記をすることが困難になる場合もある
上記の通り、相続登記をしないことによるリスク・デメリットは色々とあるため、遺産分割協議がまとまり次第、できるだけ早めの相続登記をお勧め致します。
不動産を相続した場合にかかる税金は？
不動産取得税
不動産取得税とは、不動産を取得した場合にかかる税金で、固定資産税評価額の3％がかかってきますが、相続により取得した場合には、不動産取得税は原則としてかからないことになっています。
※遺言書により相続人以外が不動産を取得した場合は、不動産取得税がかかります
固定資産税
不動産を所有していることに対して課税される税が、固定資産税と呼ばれる税金です。
固定資産税は、毎年1月1日時点の所有者に対して、その年1年分の固定資産税が課税されることとなっている為、相続によって不動産を取得したその翌年から、この固定資産税を支払う義務が生じて参ります。
所得税
相続した不動産を売却した場合、譲渡所得としての所得税が課せられます。
その土地を所有していた期間をもとにその税率の算出を行ったり、不動産を売った年に譲渡所得についての確定申告を行う必要もありますので、特例適用の可能性も踏まえて、相続税に強い税理士のサポートを受けられるようにしましょう。
相続した土地を売却する場合
相続した土地を売却する場合は、一般的に以下の流れで手続きを進めるようになります。
①相続する土地を相続登記で名義換えする
直接売却を行う場合も、不動産屋に売却を依頼する場合も、死亡名義のままでは買い手がつきにくくなる懸念が大きいため、名義換えはまず最初に済ませておきたい項目です。
②不動産業者に売却を依頼する
登記完了したら、不動産業者に土地の売却を依頼します。
不動産業者によって、買い取り価格の提示（査定）もまちまちですので、納得出来る査定を行ってくれる業者、信頼出来る業者を選びましょう。
売買が成立したら、不動産業者に手数料を支払います。
土地だけでなく建物もある場合、建物を残した方が高く売れるのか、更地にする方が高く売れるのかは、土地や建物の条件・状態により異なってきます。
そのエリアの土地や不動産に強い業者に相談して、専門家目線の意見も参考に、売り方を検討しましょう。
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福岡しあわせ相続サポートネットでは、土地・不動産の相続手続きや、相続税に関わるプロである、税理士・司法書士・弁護士などの相続専門チームが、手続き・申請・登記・売却までトータルサポート致します。
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